Ngân hàng đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

0
130

Khi các ngân hàng làm đúng vai trò là trung gian điều tiết thị trường thì cung – cầu thực của thị trường bất động sản (BĐS) sẽ càng thể hiện rõ rệt.

Khi các ngân hàng thực hiện đúng vai trò là trung gian điều tiết thị trường thì cung – cầu thực của thị trường BĐS, khả năng tài chính của doanh nghiệp, khả năng chi trả của người mua căn hộ sẽ thể hiện rõ rệt. Từ đó sẽ có được những dự báo chính xác hơn về thị trường BĐS, tránh được nguy cơ vỡ bong bóng vì “đoán mò”.

Ngân hàng đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS
Các ngân hàng cần đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Ngân hàng đang “gánh vốn”

Với một thị trường BĐS lành mạnh, thông thường vốn tự có sẽ chiếm khoảng 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm khoảng 40% và 30% là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn đầu thực hiện dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Từ đầu năm 2015, Nhà nước đã ban hành quy định riêng với dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải nộp xong tiền sử dụng đất thì mới được cấp giấy phép xây dựng (không cho doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất như trước đây).

Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cũng quy định, chủ đầu tư dự án chỉ bán sản phẩm khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, đã hoàn thành phần móng và hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, có một vấn đề đang phát sinh là trước đây tiền sử dụng đất chỉ đóng trên đế dự án căn hộ, ví dụ mật độ xây dựng của dự án là 40% thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất trên 40% đó, còn với tầng hầm thì có thể doi ra khoảng 50 – 60% vì đây là phần nằm dưới đất, phải xây rộng ra mới giải quyết được bãi đậu xe. Nhưng hiện nay, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng của cả tầng hầm, khiến chi phí thực hiện dự án tăng lên.

Để có thể hoàn thành nghĩa vụ pháp lý làm căn cứ để triển khai dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư sẽ phải đổ vào đây. Phần vốn còn lại dành cho xây dựng, liệu ngân hàng và khách hàng có đủ tự tin để cung cấp cho chủ đầu tư?

Vì vậy, nhằm tạo thêm nguồn vốn để thực hiện dự án, nhiều doanh nghiệp buộc phải tiếp cận những nguồn vốn khác, cụ thể là huy động từ khách hàng và đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, luật lại quy định, với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì các ngân hàng phải đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện để bán sản phẩm.

Đồng thời, Thông tư số 99 cũng quy định, muốn được ngân hàng bảo lãnh thì doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp nên gút mắc lại quay về phía các ngân hàng. Về phía khách hàng mua nhà cũng vậy, nếu như không có bảo lãnh thì cũng không được ngân hàng giải ngân. Cuối cùng, nguồn vốn huy động từ khách hàng lại cũng quay về ngân hàng. Như vậy, cơ cấu vốn của chủ đầu tư vẫn là nằm ở ngân hàng. Hiện tại, hiếm có chủ đầu tư nào có đủ năng lực xoay xở vốn ở mức 60% để thực hiện một dự án.

Luật cũng quy định, chủ đầu tư khi chưa bàn giao nhà thì chỉ được huy động tối đa 70% vốn từ khách hàng và khi chưa giao sổ đỏ cho người mua nhà thì bị giữ lại 5% vốn. Nhìn chung, các ngân hàng đang kiểm soát nguồn vốn của chủ đầu tư trong việc quyết định sự thành công hay thất bại của một dự án căn hộ.

Về phía người mua, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Tp.HCM hay Hà Nội là khá lớn nhưng số tiền khách hàng phải trả đã vượt tích lũy của họ nên ngân hàng cũng giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp tài chính cho người mua.

Ở những quốc gia phát triển như Mỹ, để sở hữu một căn nhà, người mua phải vay và trả nợ nhà băng trong 25 năm là việc bình thường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện cũng dần đi theo xu hướng này, tuy nhiên, để tránh tình trạng “chờ kép” (doanh nghiệp chờ ngân hàng, khách hàng cũng chờ ngân hàng xem xét giải ngân) thì ngân hàng cần phải có cơ chế rõ ràng.

Ví dụ, các ngân hàng phải có quy định rõ ràng về biên độ hỗ trợ vốn cho khách hàng mua nhà có thể là 50%, hoặc chủ đầu tư chỉ thu được của khách hàng 50% giá trị căn hộ, phần còn lại là thương lượng giữa họ với khách hàng để tạo ra sự an toàn cho thế chấp BĐS, còn hơn việc để biên độ cho vay lên đến 70% trên tổng giá trị tài nhưng rồi sau đó lại xảy ra việc không giải ngân vì ngại rủi ro cao.

Trong giai đoạn còn phải chờ các thông tư hướng dẫn, nhằm giải quyết nguồn vốn thực hiện dự án, chủ đầu tư đang phải tiếp cận vốn ngoại để bổ sung vào cơ cấu vốn đầu tư thay vì phải đi vay. Thực chất đây cũng là một hình thức vay vốn vì các nhà đầu tư ngoại chỉ đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua hình thức hợp tác đầu tư và cho vay với lãi suất cố định. Trong đó, bên cho vay có quyền kiểm soát tiến độ công trình nhằm thu hồi nguồn tiền và lãi suất ở mức độ an toàn.

No votes yet.
Please wait...

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here