Chậm cấp sổ đỏ căn hộ ở Linh Đàm Hà Nội

Vừa qua, Cổng TTĐT Chính phủ nhận được phản ánh của một số hộ dân về việc chậm được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Tại Dự án nhà ở VP3 – Khu dịch vụ tổng hợp thương mại và nhà ở hồ Linh Đàm, quận Hoàng Mai, TP.Hà Nội. Do Công ty CP sản xuất và xuất nhập khẩu BEMES làm chủ đầu tư thứ cấp.

Theo phản ánh, những hộ dân mua căn hộ từ tầng 2 – tầng 5 và từ tầng 30 – tầng 32 tòa nhà VP3. Khu đô thị bán đảo Linh Đàm đã được chủ đầu tư bàn giao căn hộ và hoàn thiện thủ tục giao nhà từ tháng 1/2013. Tháng 11/2014, những hộ dân đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Chậm cấp số đỏ dự án căn hộ ở Linh Đàm

Chậm cấp số đỏ dự án căn hộ ở Linh Đàm


Đến tháng 12/2014, những hộ nhận được thông báo dừng tiếp nhận hồ sơ địa chính cấp Giấy chứng nhận. Các căn hộ từ tầng 2 – 5 và từ tầng 30 – 32 do CĐT xây dựng trái phép. Thông báo này nêu rõ. Việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện khi có kết luận của tổ công tác liên ngành. Nhưng đến nay các hộ dân vẫn chưa nhận được kết luận của tổ công tác.
Việc ngừng thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận ảnh hưởng lớn đến tâm lý của người dân. Ảnh hưởng đến việc xác lập quyền sở hữu căn hộ. Các hộ dân đề nghị cơ quan chức năng xem xét. Sớm có biện pháp giải quyết để bảo đảm quyền lợi cho người mua nhà.
Tiếp nhận phản ánh qua Cổng TTĐT Chính phủ. Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch UBND TP. Hà Nội có văn bản giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Sở Xây dựng, quận Hoàng Mai kiểm tra, giải quyết và trả lời kiến nghị của các hộ dân theo thẩm quyền quy định. Đồng thời tổng hợp đề xuất, báo cáo  đến UBND thành phố. Những nội dung vượt thẩm quyền và thông tin sẽ được báo cáo kết quả qua Cổng TTĐT Chính phủ.

Những thương vụ thâu tóm "khủng" của đại gia địa ốc

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến hàng loạt thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực khách sạn, đáng chú ý có những thương vụ lên tới cả trăm triệu USD.

Thương vụ lớn nhất phải kể đến là Tập đoàn Mapletree vừa mua lại Tổ hợp Kumho Asiana Plaza từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 215 triệu USD. Thương vụ này sẽ giúp Mapletree mở rộng sự hiện diện tại Việt Nam và nâng khối lượng tài sản của tập đoàn này ở Việt Nam lên hơn 1 tỉ đô-la Singapore.
Kumho Asiana Plaza được biết đến là một dự án phức hợp với tổng diện tích sàn gần 146.000 m2. Dự án bao gồm văn phòng hạng A, một khách sạn của InterContinental Hotels Group quản lý và căn hộ dịch vụ. Khu phức hợp này nằm dọc theo đại lộ Lê Duẩn và Hai Bà Trưng ở trung tâm của khu thương mại trung tâm Sài Gòn. Đặc biệt, đây cũng chính là nơi lưu trú của Tổng thống Obama trong chuyến thăm Tp.HCM vừa qua.

Hàng loạt thương vụ M&A

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS đã chứng kiến hàng loạt thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn


Thương vụ chuyển nhượng khách sạn thứ 2 trong quý II/2016 là vụ Low Keng Huat chuyển nhượng khách sạn Duxton Hotel Saigon (quận 1, Tp.HCM) cho New Life RE. Đây là dự án gồm 198 phòng khách sạn nằm trên đường Nguyễn Huệ, hướng ra sông Sài Gòn. Khách sạn được chuyển nhượng với mức giá 49,4 triệu USD.
Thương vụ thứ 3 trong quý được ghi nhận là việc Công ty CP Quê Hương Liberty chuyển nhượng Dự án Novotel Saigon Centre cho Công ty CP đầu tư Sài Gòn Green View (SGGV Investment) – quỹ đầu tư mới thành lập cuối năm 2014 với vốn điều lệ hơn 1.000 tỷ đồng. Dự án với 247 phòng hạng 4 sao được SGGV Investment mua với mức giá 46,7 triệu USD.
Thương vụ thứ 4 liên quan đến phân khúc khách sạn trong quý II/2016 là việc Tập đoàn BRG mua lại khách sạn Sedona Suites Hanoi (Hồ Tây) với giá 31,5 triệu USD từ Keppel Land Việt Nam. Sedona Suites là khu khách sạn cao cấp có vị trí đắc địa tại Hồ Tây, khai trương từ năm 1998.
Thông tin từ CBRE Việt Nam cho biết, trong quý III/2016 còn có thương vụ chuyển nhượng khách sạn đáng chú ý khác là việc Tập đoàn khách sạn Pan Pacific(Singapore) đầu tư vào khách sạn Sofitel Plaza Hanoi (số 1 đường Thanh Niên, quận Ba Đình, TP. Hà Nội), sau đó chính thức đổi tên thành Khách sạn Pan Pacific.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn và định giá CBRE đánh giá, M&A trong lĩnh vực khách sạn không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài mà cả các chủ đầu tư trong nước cũng đang tích cực tham gia vào sân chơi này.
Bà An nhấn mạnh, nền kinh tế tăng trưởng khả quan, chính trị ổn định, nhu cầu du lịch của khách quốc tế tăng cao và kết quả hoạt động của các khách sạn hạng sang khá tích cực là những lý do chính khiến cho các nhà đầu tư tiếp tục quan tâm tới thị trường khách sạn – nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Ngân hàng đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Khi các ngân hàng làm đúng vai trò là trung gian điều tiết thị trường thì cung – cầu thực của thị trường bất động sản (BĐS) sẽ càng thể hiện rõ rệt.

Khi các ngân hàng thực hiện đúng vai trò là trung gian điều tiết thị trường thì cung – cầu thực của thị trường BĐS, khả năng tài chính của doanh nghiệp, khả năng chi trả của người mua căn hộ sẽ thể hiện rõ rệt. Từ đó sẽ có được những dự báo chính xác hơn về thị trường BĐS, tránh được nguy cơ vỡ bong bóng vì “đoán mò”.

Ngân hàng đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Các ngân hàng cần đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Ngân hàng đang “gánh vốn”

Với một thị trường BĐS lành mạnh, thông thường vốn tự có sẽ chiếm khoảng 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm khoảng 40% và 30% là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn đầu thực hiện dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ đầu năm 2015, Nhà nước đã ban hành quy định riêng với dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải nộp xong tiền sử dụng đất thì mới được cấp giấy phép xây dựng (không cho doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất như trước đây).
Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cũng quy định, chủ đầu tư dự án chỉ bán sản phẩm khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, đã hoàn thành phần móng và hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, có một vấn đề đang phát sinh là trước đây tiền sử dụng đất chỉ đóng trên đế dự án căn hộ, ví dụ mật độ xây dựng của dự án là 40% thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất trên 40% đó, còn với tầng hầm thì có thể doi ra khoảng 50 – 60% vì đây là phần nằm dưới đất, phải xây rộng ra mới giải quyết được bãi đậu xe. Nhưng hiện nay, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng của cả tầng hầm, khiến chi phí thực hiện dự án tăng lên.
Để có thể hoàn thành nghĩa vụ pháp lý làm căn cứ để triển khai dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư sẽ phải đổ vào đây. Phần vốn còn lại dành cho xây dựng, liệu ngân hàng và khách hàng có đủ tự tin để cung cấp cho chủ đầu tư?
Vì vậy, nhằm tạo thêm nguồn vốn để thực hiện dự án, nhiều doanh nghiệp buộc phải tiếp cận những nguồn vốn khác, cụ thể là huy động từ khách hàng và đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, luật lại quy định, với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì các ngân hàng phải đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện để bán sản phẩm.
Đồng thời, Thông tư số 99 cũng quy định, muốn được ngân hàng bảo lãnh thì doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp nên gút mắc lại quay về phía các ngân hàng. Về phía khách hàng mua nhà cũng vậy, nếu như không có bảo lãnh thì cũng không được ngân hàng giải ngân. Cuối cùng, nguồn vốn huy động từ khách hàng lại cũng quay về ngân hàng. Như vậy, cơ cấu vốn của chủ đầu tư vẫn là nằm ở ngân hàng. Hiện tại, hiếm có chủ đầu tư nào có đủ năng lực xoay xở vốn ở mức 60% để thực hiện một dự án.
Luật cũng quy định, chủ đầu tư khi chưa bàn giao nhà thì chỉ được huy động tối đa 70% vốn từ khách hàng và khi chưa giao sổ đỏ cho người mua nhà thì bị giữ lại 5% vốn. Nhìn chung, các ngân hàng đang kiểm soát nguồn vốn của chủ đầu tư trong việc quyết định sự thành công hay thất bại của một dự án căn hộ.
Về phía người mua, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Tp.HCM hay Hà Nội là khá lớn nhưng số tiền khách hàng phải trả đã vượt tích lũy của họ nên ngân hàng cũng giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp tài chính cho người mua.
Ở những quốc gia phát triển như Mỹ, để sở hữu một căn nhà, người mua phải vay và trả nợ nhà băng trong 25 năm là việc bình thường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện cũng dần đi theo xu hướng này, tuy nhiên, để tránh tình trạng “chờ kép” (doanh nghiệp chờ ngân hàng, khách hàng cũng chờ ngân hàng xem xét giải ngân) thì ngân hàng cần phải có cơ chế rõ ràng.
Ví dụ, các ngân hàng phải có quy định rõ ràng về biên độ hỗ trợ vốn cho khách hàng mua nhà có thể là 50%, hoặc chủ đầu tư chỉ thu được của khách hàng 50% giá trị căn hộ, phần còn lại là thương lượng giữa họ với khách hàng để tạo ra sự an toàn cho thế chấp BĐS, còn hơn việc để biên độ cho vay lên đến 70% trên tổng giá trị tài nhưng rồi sau đó lại xảy ra việc không giải ngân vì ngại rủi ro cao.
Trong giai đoạn còn phải chờ các thông tư hướng dẫn, nhằm giải quyết nguồn vốn thực hiện dự án, chủ đầu tư đang phải tiếp cận vốn ngoại để bổ sung vào cơ cấu vốn đầu tư thay vì phải đi vay. Thực chất đây cũng là một hình thức vay vốn vì các nhà đầu tư ngoại chỉ đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua hình thức hợp tác đầu tư và cho vay với lãi suất cố định. Trong đó, bên cho vay có quyền kiểm soát tiến độ công trình nhằm thu hồi nguồn tiền và lãi suất ở mức độ an toàn.