Bài viết

Dự án nhà ở nào đang thế chấp ngân hàng?

Dự án

Đây là câu hỏi mà nhiều bạn đọc là cư dân, là khách mua nhà tại các dự án nhà ở kể từ vụ “siết nợ” tại dự án Chung cư Harmona. Các câu hỏi thường thấy là dự án có bị đem thế chấp? Chủ đầu tư có uy tín không? Mua nhà dự án có an toàn không?
Những câu hỏi như trên rất khó trả lời vì các thông tin đều mang tính “cảm tính”. Không thể tư vấn là chủ đầu tư có uy tín không? Mua nhà dự án này có an toàn hay không? Ngoại trừ những vụ việc đã đổ bể, chủ đầu tư ra tòa và được tòa phán quyết. Ví dụ như vụ lừa đảo chung cư Gia Phú trước đây.
Duy chỉ câu hỏi “dự án A có bị đem thế chấp” không thì rất may mắn là “có thể” vì thông tin này được Sở Xây dựng cung cấp, dù là nhỏ giọt như cafe-phin. Còn việc dò hỏi chủ đầu tư hay ngân hàng dự án có đem đi thế chấp chưa và họ trả lời “yes-no” thì chẳng khác nào “lạy ông tôi ở bụi này”.

Phối cảnh dự án Melosa Khang Điền

Phối cảnh dự án Melosa


Chính vì vậy, với câu hỏi “dự án A có bị đem thế chấp?” thì trong khả năng của mình, CafeLand xin thông tin đến bạn đọc một số dự án nhà ở đang được thế chấp trên thị trường như sau:
Dự án Tổ hợp cao ốc Xi Grand Court thuộc phường 14, quận 10 do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Sơn Thuận làm chủ đầu tư cam kết thế chấp duy nhất tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn Thương Tín – Chi nhánh quận 4 bằng quyền sử dụng đất.
Dự án Cao ốc An Lạc Plaza tại phường An Lạc A, quận Bình Tân do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Bình Chánh làm chủ đầu tư đã thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai của dự án tại Ngân hàng TMCP Phương Đông – Chi nhánh Quận 4.
Dự án khu dân cư 6A Phước Kiển, huyện Nhà Bè do Công ty CP Quốc Cường Gia Lai làm chủ đầu tư đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tài sản hình thành trong tương lai của dự án tại Ngân hàng BIDV Việt Nam – Chi nhánh Quang Trung .

“Theo quy định về cho vay, một tài sản có thể được thế chấp tại một ngân hàng và cũng chính tài sản đó có thể thế chấp tại 2 hoặc 3 ngân hàng khác nhau. Nhưng các ngân hàng phải có sự đồng thuận, thống nhất bằng văn bản và mọi thứ đều phải minh bạch và rõ ràng về giá trị tài sản thế chấp. Lẽ thường, các dự án nhà ở khi triển khai xây dựng đều có “sân sau” là ngân hàng tài trợ vốn, và mọi chuyện bắt đầu từ đây”.

Dự án Chung cư Sunview Town đường số 12, phường Hiệp Bình Phước & Tam Bình, quận Thủ Đức do CTCP Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh đầu tư đã thế chấp bằng giá trị các căn hộ chung cư hình thành trong tương lai tại ngân hàng Việt Á.
Dự án nhà ở xã hội Jamona City tại đường Đào Trí, phường Phú Thuận, quận 7 do CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín – Sacomreal đầu tư đã dùng quyền sử dụng đất tại Ngân hàng TMCP Phương Đông.
Dự án Ehome 3 tại đường Hồ Ngọc Lãm, phường An Lạc, quận Bình Tân do Công ty CP Đầu tư Đầu tư Nam Long làm chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản hình thành trong tương lai tại ngân hàng OCB.
Dự án nhà ở xã hội HQC Plaza tại đường Nguyễn Văn Linh, huyện Bình Chánh do Công ty Địa ốc Hoàng Quân làm chủ đầu tư đã thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng BIDV – chi nhánh Bắc Sài Gòn.

– Theo CafeLand

Những thương vụ thâu tóm "khủng" của đại gia địa ốc

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến hàng loạt thương vụ mua bán và sáp nhập (M&A) trong lĩnh vực khách sạn, đáng chú ý có những thương vụ lên tới cả trăm triệu USD.

Thương vụ lớn nhất phải kể đến là Tập đoàn Mapletree vừa mua lại Tổ hợp Kumho Asiana Plaza từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với tổng giá trị chuyển nhượng khoảng 215 triệu USD. Thương vụ này sẽ giúp Mapletree mở rộng sự hiện diện tại Việt Nam và nâng khối lượng tài sản của tập đoàn này ở Việt Nam lên hơn 1 tỉ đô-la Singapore.
Kumho Asiana Plaza được biết đến là một dự án phức hợp với tổng diện tích sàn gần 146.000 m2. Dự án bao gồm văn phòng hạng A, một khách sạn của InterContinental Hotels Group quản lý và căn hộ dịch vụ. Khu phức hợp này nằm dọc theo đại lộ Lê Duẩn và Hai Bà Trưng ở trung tâm của khu thương mại trung tâm Sài Gòn. Đặc biệt, đây cũng chính là nơi lưu trú của Tổng thống Obama trong chuyến thăm Tp.HCM vừa qua.

Hàng loạt thương vụ M&A

Trong 6 tháng đầu năm, thị trường BĐS đã chứng kiến hàng loạt thương vụ M&A trong lĩnh vực khách sạn


Thương vụ chuyển nhượng khách sạn thứ 2 trong quý II/2016 là vụ Low Keng Huat chuyển nhượng khách sạn Duxton Hotel Saigon (quận 1, Tp.HCM) cho New Life RE. Đây là dự án gồm 198 phòng khách sạn nằm trên đường Nguyễn Huệ, hướng ra sông Sài Gòn. Khách sạn được chuyển nhượng với mức giá 49,4 triệu USD.
Thương vụ thứ 3 trong quý được ghi nhận là việc Công ty CP Quê Hương Liberty chuyển nhượng Dự án Novotel Saigon Centre cho Công ty CP đầu tư Sài Gòn Green View (SGGV Investment) – quỹ đầu tư mới thành lập cuối năm 2014 với vốn điều lệ hơn 1.000 tỷ đồng. Dự án với 247 phòng hạng 4 sao được SGGV Investment mua với mức giá 46,7 triệu USD.
Thương vụ thứ 4 liên quan đến phân khúc khách sạn trong quý II/2016 là việc Tập đoàn BRG mua lại khách sạn Sedona Suites Hanoi (Hồ Tây) với giá 31,5 triệu USD từ Keppel Land Việt Nam. Sedona Suites là khu khách sạn cao cấp có vị trí đắc địa tại Hồ Tây, khai trương từ năm 1998.
Thông tin từ CBRE Việt Nam cho biết, trong quý III/2016 còn có thương vụ chuyển nhượng khách sạn đáng chú ý khác là việc Tập đoàn khách sạn Pan Pacific(Singapore) đầu tư vào khách sạn Sofitel Plaza Hanoi (số 1 đường Thanh Niên, quận Ba Đình, TP. Hà Nội), sau đó chính thức đổi tên thành Khách sạn Pan Pacific.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, tư vấn và định giá CBRE đánh giá, M&A trong lĩnh vực khách sạn không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài mà cả các chủ đầu tư trong nước cũng đang tích cực tham gia vào sân chơi này.
Bà An nhấn mạnh, nền kinh tế tăng trưởng khả quan, chính trị ổn định, nhu cầu du lịch của khách quốc tế tăng cao và kết quả hoạt động của các khách sạn hạng sang khá tích cực là những lý do chính khiến cho các nhà đầu tư tiếp tục quan tâm tới thị trường khách sạn – nghỉ dưỡng tại Việt Nam.

Giá BĐS không biến động trong 6 tháng cuối năm

Đó là nhận định từ ông Lương Sĩ Khoa, PTGĐ Công ty BĐS An Gia Investment, khi chia sẻ về tình hình hoạt động của thị trường bất động sản (BĐS) trong nửa cuối năm 2016 tới đây.

– Giao dịch trên thị trường BĐS 6 tháng đầu năm diễn biến không khả quan như những gì các chuyên gia đã dự báo trước đó. Theo ông, những nguyên nhân chính nào đã tác động tới thị trường dẫn đến tình trạng này?

Theo tôi, có hai nguyên nhân chính dẫn đến sự trầm lắng của thị trường BĐS trong thời gian qua. Đầu tiên là phải kể đến các chính sách quản lý mới được nhà nước công bố gần đây như việc điều chỉnh Thông Tư 36, siết tín dụng BĐS. Nguồn vốn huy động từ ngân hàng chính là một trong những nguồn tài chính chủ lực để phát triển dự án. Hiện nay, hầu như 90% doanh nghiệp BĐS đều dựa vào huy động vốn ngân hàng, việc siết tín dụng BĐS sẽ “hãm phanh” tốc độ phát triển của thị trường, động thái này không chỉ khiến giao dịch nhà đất suy giảm mà các doanh nghiệp cũng phải điều chỉnh lại kế hoạch kinh doanh và nguồn hàng của mình trong thời gian tới. Tất yếu sẽ khiến hoạt động của thị trường khó giữ được sức “nóng” như cùng kỳ năm 2015. Tuy nhiên, theo tôi đây không phải là yếu tố đáng lo ngại vì với những chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính mạnh mẽ thì họ vẫn hoàn toàn có thể phát triển các dự án đảm bảo chất lượng.
Nguyên nhân thứ 2 chính là sự đa dạng và dồi dào của nguồn cung nhà đất. Hiện tại, nguồn cung căn hộ trong cùng một phân khúc rất dồi dào, người mua có nhiều cơ hội để lựa chọn. Chính vì vậy, họ không vội vàng như trước mà dành nhiều thời gian để tìm hiểu, cân nhắc rất kỹ càng giữa các dự án và chủ đầu tư khác nhau để có thể tìm được căn hộ ưng ý, đáp ứng được những tiêu chuẩn về thiết kế cũng như không gian sống. Yếu tố này tạo nên áp lực cạnh tranh không nhỏ buộc các chủ đầu tư phải nghiêm túc hơn trong phát triển sản phẩm của mình và minh chứng được tiềm lực tài chính cũng như uy tín của mình nếu muốn cạnh tranh thành công trên thị trường hiện tại.

Giá bất động sản cuối năm sẽ không biến động

Giá bất động sản cuối năm sẽ không biến động

– Ông có nhìn nhận gì về tình hình hoạt động của thị trường trong 6 tháng cuối năm. Sự sụt giảm về lượng tiêu thụ thời điểm hiện tại liệu có tác động đến giá BĐS và hoạt động của doanh nghiệp trong thời gian tới?

Tuy lượng giao dịch thời gian qua có giảm hơn so với cùng kỳ năm 2015 nhưng tôi cho rằng thị trường từ giờ đến cuối năm vẫn sẽ phát triển ổn định vì nhu cầu thật của khách hàng vẫn còn rất lớn. Và sự sụt giảm này cũng sẽ không tác động nhiều đến giá bán BĐS trong thời gian tới. Trên thực tế, các công ty, doanh nghiệp đã tính toán rất kỹ lưỡng trước khi đưa ra một mức giá chuẩn cho căn hộ, trong đó bao gồm tất cả các chi phí phải chi trả, vận hành, vì vậy việc điều chỉnh giá sẽ rất khó.
Để tăng lượng giao dịch vào lúc này, các chủ đầu tư phải phải cải thiện nhiều hơn nữa chiến lược bán hàng của mình. Các doanh nghiệp cần phải khẳng định được chất lượng sản phẩm của mình và tăng cường chiến dịch truyền thông để giúp khách hàng hiểu rõ hơn về sản phẩm, về những ưu thế của nhà ở căn hộ. Bên cạnh đó, phải tạo ra được những ưu đãi thiết thực để hỗ trợ khách hàng có thể dễ dàng sở hữu được BĐS. Trong 6 tháng qua, lượng giao dịch tại các dự án của An Gia Investment tuy không có sự đột biến mạnh mẽ nhưng duy trì khá ổn định, thậm chí tăng nhẹ ở một số dự án. Các dự án của An Gia Investment chủ yếu hướng đến đối tượng khách hàng phần lớn đều là người có nhu cầu ở thật. Theo tôi, nếu một doanh nghiệp làm tốt những gì khách hàng mong muốn thì họ vẫn phát triển tốt thương hiệu của mình bất kể thị trường có diễn biến như thế nào.

– Theo ông, 6 tháng cuối năm có phải là thời điểm thích hợp để mua nhà để ở?

Hiện nay, nguồn cung trên thị trường đang rất đa dạng, có nhiều dự án trên cùng một phân khúc được chào bán với nhiều mức giá khác nhau nên khách hàng sẽ có rất nhiều lựa chọn. Giá bán đang khá ổn định và các chính sách bán hàng cũng linh hoạt hơn, hấp dẫn và có lợi hơn đối với người mua. Tuy nhiên, khách hàng cũng cần tìm hiểu thật kỹ những thông tin về dự án như: Pháp lý, tiến độ, phương thức thanh toán, uy tín chủ đầu tư… để tránh những rủi ro không đáng có.
Riêng với An Gia, trong 6 tháng cuối năm, chúng tôi sẽ tiếp tục đẩy mạnh tiến độ tại các dự án đang triển khai. Từ 15/6 An gia đã bắt đầu bàn giao nhà tại dự án khu căn hộ The Garden, dự án Angia Star cũng sẽ được bàn giao vào cuối năm 2016. Về chiến lược dài hơn, chúng tôi sẽ tập trung nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án căn hộ River City.

– Sắp tới, An Gia Investment có đưa ra các chính sách bán hàng nào để cạnh tranh trên thị trường, nhất là khi sản phẩm của công ty đa phần đều là dòng cao cấp, giá bán cao?

Đặt mình vào vị trí khách hàng, chúng tôi hiểu mối băn khoăn đầu tiên của khách hàng khi tiếp cận dự án là vấn đề tài chính. An Gia Investment đã cùng phối hợp với các ngân hàng đưa ra những giải pháp về tài chính, các phương thức thanh toán linh hoạt để phục vụ khách hàng một cách tốt nhất. Như dự án River City (Q.7), chúng tôi áp dụng lịch thanh toán chỉ từ 1%/tháng để khách hàng có thể dàn trải chi phí. Trước đó, với dự án Angia Skyline (Q.7), chúng tôi cũng áp dụng phương thức thanh toán chỉ 20% cho đến khi nhận căn hộ. Những chính sách này được khách hàng đón nhận rất tích cực.
Bên cạnh chính sách bán hàng, An Gia Investment còn đưa ra những chiến lược về sản phẩm. Các sản phẩm đều được đầu tư nhiều về hạ tầng, tiện ích, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống, đem lại giá trị bền vững cho cư dân. Điển hình như tại dự án River City, cư dân sẽ được hưởng cuộc sống thượng lưu với các tiện ích như: Biển đảo nhân tạo, quảng trường nước và ánh sáng, hồ bơi thác nước hai tầng, đường hoa đi bộ trên không….
Xin cảm ơn ông!

Ngân hàng đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Khi các ngân hàng làm đúng vai trò là trung gian điều tiết thị trường thì cung – cầu thực của thị trường bất động sản (BĐS) sẽ càng thể hiện rõ rệt.

Khi các ngân hàng thực hiện đúng vai trò là trung gian điều tiết thị trường thì cung – cầu thực của thị trường BĐS, khả năng tài chính của doanh nghiệp, khả năng chi trả của người mua căn hộ sẽ thể hiện rõ rệt. Từ đó sẽ có được những dự báo chính xác hơn về thị trường BĐS, tránh được nguy cơ vỡ bong bóng vì “đoán mò”.

Ngân hàng đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Các ngân hàng cần đóng vai trò điều tiết thị trường BĐS

Ngân hàng đang “gánh vốn”

Với một thị trường BĐS lành mạnh, thông thường vốn tự có sẽ chiếm khoảng 30% trong cơ cấu vốn, vốn vay chiếm khoảng 40% và 30% là nguồn vốn huy động từ khách hàng. Tuy nhiên ở giai đoạn đầu thực hiện dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư lại bị chôn vào tiền sử dụng đất, tiền chuyển mục đích sử dụng đất.
Từ đầu năm 2015, Nhà nước đã ban hành quy định riêng với dự án căn hộ chung cư, chủ đầu tư phải nộp xong tiền sử dụng đất thì mới được cấp giấy phép xây dựng (không cho doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất như trước đây).
Luật Kinh doanh BĐS 2014 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cũng quy định, chủ đầu tư dự án chỉ bán sản phẩm khi được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng, đã hoàn thành phần móng và hạ tầng cơ bản. Tuy nhiên, có một vấn đề đang phát sinh là trước đây tiền sử dụng đất chỉ đóng trên đế dự án căn hộ, ví dụ mật độ xây dựng của dự án là 40% thì chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất trên 40% đó, còn với tầng hầm thì có thể doi ra khoảng 50 – 60% vì đây là phần nằm dưới đất, phải xây rộng ra mới giải quyết được bãi đậu xe. Nhưng hiện nay, Sở Xây dựng đã yêu cầu chủ đầu tư phải đóng tiền sử dụng đất dựa trên mật độ xây dựng của cả tầng hầm, khiến chi phí thực hiện dự án tăng lên.
Để có thể hoàn thành nghĩa vụ pháp lý làm căn cứ để triển khai dự án, 30% vốn tự có của chủ đầu tư sẽ phải đổ vào đây. Phần vốn còn lại dành cho xây dựng, liệu ngân hàng và khách hàng có đủ tự tin để cung cấp cho chủ đầu tư?
Vì vậy, nhằm tạo thêm nguồn vốn để thực hiện dự án, nhiều doanh nghiệp buộc phải tiếp cận những nguồn vốn khác, cụ thể là huy động từ khách hàng và đi vay ngân hàng. Tuy nhiên, luật lại quy định, với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì các ngân hàng phải đứng ra bảo lãnh thì chủ đầu tư mới đủ điều kiện để bán sản phẩm.
Đồng thời, Thông tư số 99 cũng quy định, muốn được ngân hàng bảo lãnh thì doanh nghiệp phải có tài sản thế chấp nên gút mắc lại quay về phía các ngân hàng. Về phía khách hàng mua nhà cũng vậy, nếu như không có bảo lãnh thì cũng không được ngân hàng giải ngân. Cuối cùng, nguồn vốn huy động từ khách hàng lại cũng quay về ngân hàng. Như vậy, cơ cấu vốn của chủ đầu tư vẫn là nằm ở ngân hàng. Hiện tại, hiếm có chủ đầu tư nào có đủ năng lực xoay xở vốn ở mức 60% để thực hiện một dự án.
Luật cũng quy định, chủ đầu tư khi chưa bàn giao nhà thì chỉ được huy động tối đa 70% vốn từ khách hàng và khi chưa giao sổ đỏ cho người mua nhà thì bị giữ lại 5% vốn. Nhìn chung, các ngân hàng đang kiểm soát nguồn vốn của chủ đầu tư trong việc quyết định sự thành công hay thất bại của một dự án căn hộ.
Về phía người mua, nhu cầu nhà ở tại các đô thị lớn như Tp.HCM hay Hà Nội là khá lớn nhưng số tiền khách hàng phải trả đã vượt tích lũy của họ nên ngân hàng cũng giữ vai trò quan trọng trong việc cung cấp tài chính cho người mua.
Ở những quốc gia phát triển như Mỹ, để sở hữu một căn nhà, người mua phải vay và trả nợ nhà băng trong 25 năm là việc bình thường. Thị trường BĐS Việt Nam hiện cũng dần đi theo xu hướng này, tuy nhiên, để tránh tình trạng “chờ kép” (doanh nghiệp chờ ngân hàng, khách hàng cũng chờ ngân hàng xem xét giải ngân) thì ngân hàng cần phải có cơ chế rõ ràng.
Ví dụ, các ngân hàng phải có quy định rõ ràng về biên độ hỗ trợ vốn cho khách hàng mua nhà có thể là 50%, hoặc chủ đầu tư chỉ thu được của khách hàng 50% giá trị căn hộ, phần còn lại là thương lượng giữa họ với khách hàng để tạo ra sự an toàn cho thế chấp BĐS, còn hơn việc để biên độ cho vay lên đến 70% trên tổng giá trị tài nhưng rồi sau đó lại xảy ra việc không giải ngân vì ngại rủi ro cao.
Trong giai đoạn còn phải chờ các thông tư hướng dẫn, nhằm giải quyết nguồn vốn thực hiện dự án, chủ đầu tư đang phải tiếp cận vốn ngoại để bổ sung vào cơ cấu vốn đầu tư thay vì phải đi vay. Thực chất đây cũng là một hình thức vay vốn vì các nhà đầu tư ngoại chỉ đổ vốn vào thị trường BĐS Việt Nam thông qua hình thức hợp tác đầu tư và cho vay với lãi suất cố định. Trong đó, bên cho vay có quyền kiểm soát tiến độ công trình nhằm thu hồi nguồn tiền và lãi suất ở mức độ an toàn.